שוק הנדל"ן האיטלקי הוא עולם מופלא, עם ארכיטקטורה עתיקה, עיירות קסומות ותרבויות מקומיות מגוונות. אבל מתחת לפני השטח, יש מערכת אקולוגית מורכבת שנושבת על ידי מגמות כלכליות ופוליטיות בינלאומיות. אם אתם שוקלים לקנות או להשכיר נכס באיטליה, חשוב להבין את הגורמים המשפיעים על השוק הזה.

שוק מכירות באיטליה חווה התאוששות גדולה מאז שנת 2020. לאחר מספר שנים של קיפאון וירידה עקב המשבר הכלכלי ומשבר מפגת הקורונה. נצפתה עלייה של 1.71% במחיר ממוצע של נכס למכירה. עליית המחירים לא הייתה אחידה בכל איטליה, היא תלויה במספר גורמים, כולל מיקום, סוג הנכס, ביקוש וההציע.

מגמה דומה נצפתה בנכסים להשכרה. נרשמה עלייה של 4.61% בהשוואה לאפריל 2022. מגמת השקעות הנדל"ן הסתכמה בכ-50 מיליארד אירו במהלך שנת 2023. נרשם הקיף של השקעה גדול מהממוצע במחצית הראשונה של השנה מה שמאשר את התעניינות הגוברת של המשקיעים במגזר.

שוכרים נהנים מאפשרויות משתלמות יחסית לשוק הנדל"ן באירופה. כאשר שכר הדירה החודשי הממוצע לדירה עם חדר שינה אחד ברומא עומד על 800 אירו, ובפירנצה על 550 אירו ותנאי שכירות קצרים (3-6 חודשים) הם הנורמה.

הגורמים העיקריים לעליית המחירים הם ריביות נמוכות יחסית, הבנק המרכזי האירופי שמר על שיעורי הריבית ברמות נמוכות מה שהופך את ההלוואה לזולה וקלה עבור אנשים פרטיים ועסקים. לכן נוצר ביקוש לנדל"ן באיטליה עקב היכולות לנצל את הריבית הנמוכה. ריבת המשכנתא הממוצעת באיטליה הינה 2% בהשוואה לישראל שהיא 3.87%.

גורם נוסף הינו הציע מוגבל, ישנו היצע מצומצם של נכסים זמינים באיטליה ובמיוחד בעיירות חוף. מנגד יש ביקוש גבוה לנכנסים באיטליה מפני שאיטליה היא בין המדינות המתויירות ביותר בעולם ומושכת אליה מיליוני תיירים.

גורם מרכזי נוסף הוא מגפת הקורונה. למגפה הייתה השפעה על שוק נדל"ן האיטלקי אם כי לא שלילית. המגיפה הגבירה את הביקוש לנכסים בעיירות קטנות יותר ובאזורים כפריים.

שוק הנדל"ן האיטלקי, כמו כל שוק אחר, אינו חסין מפני תנודות כלכליות גלובליות. עליית הריבית, האינפלציה והמלחמה המתמשכת באוקראינה מטילים צללים של אי ודאות. אנליסטים צופים האטה פוטנציאלית בשוק בשנת 2024, כאשר היקף העסקאות עשוי לרדת. עם זאת, התחזית לטווח ארוך נותרה אופטימית זהירה. תעשיית התיירות החזקה של איטליה, יחד עם המשיכה התרבותית והגיאוגרפית הטבועה בה, צפויים להמשיך למשוך משקיעים וקונים המחפשים חלק מהחלום האיטלקי.

איטליה היא אחת המדינות התיירותיות ביותר בעולם, עם יותר מ-40 מיליון תיירים בשנה. (לעומת 10 מיליון בישראל) המדינה מציעה מגוון רחב של אטרקציות תיירותיות, כולל ערים היסטוריות, אתרים ארכיאולוגיים, חופים יפים, ומטבח איטלקי משובח.

שנת 2023 הייתה שנה מוצלחת עבור התיירות באיטליה, עם עלייה של 10% במספר התיירים בהשוואה לשנה הקודמת. העלייה נבעה ממספר גורמים, כולל ההתאוששות מהמגפה, ירידת מחירי הטיסות, והתגברות העניין באיטליה כמעצמת תרבות.

עם זאת, לפי רבעון הראשון של שנת 2023, שוק הנדל"ן למגורים האיטלקי חווה ירידה קלה בהשוואה לתקופה המקבילה. ניתן לייחס ירידה זו לשילוב של גורמים, לרבות ההאטה הטבעית בעקבות עלייה חסרת תקדים שלאחר מגפת הקורונה בהיקפי העסקאות, והשפעת תרחיש מאקרו-כלכלי המסומן בלחצים אינפלציוניים ועלויות חובות שהוגדרו על ידי הבנקים המרכזיים. למרות הירידה, שוק המגורים האיטלקי נותר דינמי, ומפגין חוסן מול תנאי השוק המשתנים. ואכן, היקפי העסקאות עדיין עדיפים הן בהיקפי הטרום-מגיפה (2019) והן בהיקפי השפל הכלכלי שלאחר אירופה (2014).

בהשוואה לשוק הישראלי, שבו בעלות על נכסים היא נורמה תרבותית והמחירים זינקו בשנים האחרונות, איטליה מציעה חוויה נינוחה יותר ועשירה מבחינה תרבותית, איטליה מתהדרת במחיר נוח יחסית, במיוחד בעיירות ובכפרי חוף מקסימים. מחירי הדיור משתנים במידה ניכרת בהתאם למיקום, סוג הנכס, ביקוש והציע. ההפרש בין המחירים ניכר ברכישות נכסים. במילאנו מחיר של נכס למגורים לדירת 100 מטר עולה בממוצע 530,000 אירו לעומת 1,300,000 אירו בתל אביב.

בנוגע לשוק שכירויות, השוק הישראלי מאופיין בעלויות שכירות גבוהות יותר ודגש רב יותר על חוזים פורמליים, המערכת האיטלקית מציעה יותר גמישות. באיטליה מחירי השכירות בממוצע הינם 800 אירו לעומת 1500 אירו של ישראל בתל אביב.

שוק הנדל"ן האיטלקי חווה התאוששות מאז שנת 2020, עם עלייה של 1.71% במחיר ממוצע של נכס למכירה ו-4.61% במחירי השכירות. מגמות אלו נובעות ממספר גורמים, כולל ריביות נמוכות, היצע מוגבל וביקוש גבוה. תחזיות שוק הנדל"ן באיטליה לשנת 2024 הן חיוביות. רוב המומחים מצפים לראות המשך צמיחה בשוק וההשקעות בנדל"ן צפויות להמשיך לגדול בשנת 2024, כאשר משקיעים מוסדיים ופרטיים מחפשים הזדמנויות חדשות. ההשקעות צפויות להיות גבוהות במיוחד במגורים, בתי מלון, ומסחר.