כשישראלים חושבים על גרמניה, המחשבה קופצת מיד לברלין. אבל מי שעוקב אחרי תנועת ההון האירופית בשנים האחרונות שם לב לתופעה מעניינת: יותר ויותר עיניים מופנות דווקא מערבה, אל גדות נהר הריין. נדל"ן בדיסלדורף הופך בהדרגה לאחד הסיפורים המסקרנים של השוק הגרמני – עיר עשירה, מסודרת ובינלאומית, שאיכשהו נשארה מתחת לרדאר של המשקיע הישראלי הממוצע.
וזה בדיוק החלון המעניין: עיר שנמצאת בצמרת כל מדדי איכות החיים העולמיים, עם אחת הכלכלות החזקות בגרמניה – אבל עם מחירי נדל"ן שעדיין רחוקים מאלה של מינכן, פרנקפורט והמבורג. בואו נכיר אותה מקרוב.
למה דווקא דיסלדורף?
דיסלדורף היא בירת נורדריין-וסטפליה – המדינה המאוכלסת ביותר בגרמניה, אזור מטרופוליני של מיליוני תושבים שמתפקד כמנוע הכלכלי של מערב המדינה. ומעמדה של העיר עצמה חורג הרבה מעבר לגודלה:
- מרכז עסקים בינלאומי – דיסלדורף היא ביתם של מטות חברות ענק, בנקים וחברות ייעוץ, ומרכז ירידי סחר מהמובילים באירופה. עיר שאליה מגיעים אנשי עסקים כל השנה היא עיר עם ביקוש קבוע למגורים ולאירוח.
- הקהילה היפנית הגדולה באירופה היבשתית – עשרות שנים של נוכחות עסקית יפנית הפכו את דיסלדורף ל"טוקיו הקטנה של הריין". זו עדות חיה לאמון של הון בינלאומי שמרן ומדויק בעיר הזו – ומקור ביקוש יציב במיוחד לשכירות איכותית.
- בירת האופנה והלייף סטייל של גרמניה – הקניגסאלה, שדרת היוקרה המפורסמת, ורובע המדיה-האפן עם האדריכלות של פרנק גרי, מציבים את דיסלדורף בקבוצה אחת עם ערי היוקרה של אירופה.
- נגישות מצוינת – שדה תעופה בינלאומי בתוך העיר, רשת רכבות מהירות לכל גרמניה, ומרחק נסיעה קצר מקלן, אסן וגבולות הולנד ובלגיה.
שוק השכירות: הביקוש שלא נגמר
גרמניה היא, כידוע, מדינה של שוכרים – רוב הגרמנים גרים בשכירות מתוך בחירה תרבותית וכלכלית. בדיסלדורף התופעה הזו מקבלת משנה תוקף: אוכלוסייה בינלאומית של מנהלים, אנשי מקצוע וסטודנטים מתחלפת כל הזמן וזקוקה לדיור איכותי, בעוד היצע הבנייה החדשה, כמו בכל גרמניה, מתקשה להדביק את הקצב. התוצאה היא שוק שכירות הדוק שפועל לטובת בעלי הנכסים – ביקוש עמוק, תחלופה בריאה ושכירויות יציבות. הרחבנו על התופעה הגרמנית הכללית במאמר על מחסור הדיור בגרמניה.
ומה עם המחירים?
כאן נמצאת הפואנטה: למרות כל הנתונים האלה, נקודת הכניסה לשוק הדיסלדורפי נוחה משמעותית מזו של ערי הצמרת הגרמניות המפורסמות. משקיעים שמשווים את מה שמקבלים בדיסלדורף מול מה שמקבלים באותו תקציב במינכן או בפרנקפורט – מגלים פער שקשה להתעלם ממנו. זה בדיוק הפרופיל שההון החכם מחפש: עיר עם יסודות כלכליים מהחזקים באירופה, שהמחיר שלה עוד לא סיפר את כל הסיפור.
חשוב לומר: גרמניה היא שוק סולידי, לא שוק של קפיצות מסחררות. מי שנכנס אליה מחפש יציבות, הכנסה שוטפת ועוגן פיננסי באירופה – ומקבל בדיוק את זה, עם הבונוס של עיר שנמצאת במסלול צמיחה ארוך טווח.
הקשר הישיר לפעילות שלנו
בקבוצת רימונים, גרמניה היא אחת מזרועות הפעילות המרכזיות שלנו – עם פרויקטים באזורים שנבחרו בדיוק לפי אותו היגיון של דיסלדורף: יסודות כלכליים חזקים ומחיר שעוד לא מגלם אותם, מקמניץ שבסקסוניה ועד היער השחור. את הנכסים אנחנו רוכשים תחילה בבעלות מלאה של החברה, משביחים ומעמידים לצידם מעטפת ניהול מלאה בעברית – כך שהמרחק בין תל אביב לריין מפסיק להיות שיקול. מוזמנים להציץ גם בשאלות ותשובות על רכישת נדל"ן בחו"ל.
מה זה אומר על העתיד?
מגמת העומק בגרמניה ברורה: ביקוש לדיור שגדל מהר מההיצע, וערים חזקות שנהנות מהגירה חיובית של עסקים ואנשי מקצוע. דיסלדורף, עם הכלכלה הבינלאומית שלה ומעמדה האזורי, נמצאת בצד הנכון של כל המגמות האלה – והעובדה שהיא עדיין לא שם מוכר בסלון הישראלי היא בדיוק ההזדמנות.
המסקנה הפרקטית: הערים הגרמניות המעניינות באמת הן לא אלה שכולם כבר מכירים – אלא אלה שההון הבינלאומי מגלה עכשיו. דיסלדורף נמצאת גבוה ברשימה הזו.