שאלות ותשובות על רכישת נדל"ן בחו"ל - איטליה, יוון וגרמניה

רכישת נדל"ן בחו"ל מתחילה בהגדרת המטרה: השקעה מניבה, בית נופש, מגורים עתידיים או שילוב ביניהם. לאחר מכן בודקים את מיקום הנכס, הביקוש להשכרה, מצב הבניין, עלויות התחזוקה, המיסוי המקומי, אפשרויות המימון והדרך שבה ינוהל הנכס מרחוק. חשוב לא להסתפק במחיר הרכישה בלבד, אלא לחשב את מלוא עלות העסקה – מסים, נוטריון, עורך דין, תיווך, שיפוץ, ריהוט, רישום וניהול. לפני חתימה יש לבצע בדיקה משפטית ותכנונית באמצעות אנשי מקצוע מקומיים, ולוודא שהנכס רשום כראוי ושאין עליו חובות, שעבודים או חריגות שלא הובאו בחשבון.

ברוב המקרים ניתן לרכוש נכס באיטליה, יוון או גרמניה גם ללא תושבות מקומית, אך ההליך תלוי באזרחות, בסוג הנכס ובמיקום. אזרחי האיחוד האירופי נהנים בדרך כלל מאותן זכויות רכישה כמו אזרחי המדינה שבה נמצא הנכס. רוכשים שאינם אזרחי האיחוד עשויים להידרש למסמכים נוספים, לבדיקה של כללי הדדיות או לאישור מיוחד באזורים מסוימים. לכן, לפני העברת מקדמה, חשוב לבדוק את הזכאות הספציפית של הרוכש, להוציא מספר מס מקומי לפי הצורך ולוודא שהמבנה המשפטי של העסקה מתאים גם לדין המקומי וגם לדיווח בישראל.

קניית בית באיטליה או דירה באיטליה כוללת בדרך כלל כמה שלבים: איתור הנכס, בדיקה ראשונית, הצעה או מסמך הזמנה, בדיקות משפטיות ותכנוניות, הסכם מקדמי ולבסוף חתימה על הסכם המכר בפני נוטריון איטלקי. רוכש זר נדרש בדרך כלל למספר מס איטלקי, Codice Fiscale. ההבדל בין בית באיטליה לבין דירה באיטליה אינו רק בגודל: בבית פרטי יש בדרך כלל אחריות רחבה יותר לגג, חזית, שטח חוץ ותשתיות, ואילו בדירה קיימות לעיתים הוצאות ועד בית וכללים של הבניין המשותף. בכל מקרה, חשוב לבדוק התאמה בין הרישום, התכנון והמצב הקיים בפועל לפני החתימה.

מדריך מפורט צעד-אחר-צעד: רכישת בית באיטליה – המדריך המלא. להרחבה על הפעילות שלנו בצפון איטליה: השקעות נדל"ן באיטליה.

המיסוי ברכישת נדל"ן באיטליה משתנה לפי זהות המוכר, סוג הנכס והאם הרכישה נהנית מהטבת "דירה ראשונה". ברכישה רגילה ממוכר פרטי, מס הרישום הוא בדרך כלל בשיעור של תשעה אחוזים על בסיס המס הרלוונטי, ובנוסף קיימים מסי משכנתה ורישום קדסטרלי קבועים. כאשר העסקה חייבת במע"מ, שיעור המע"מ עשוי להיות עשרה אחוזים בנכס מגורים רגיל או עשרים ושניים אחוזים בנכס יוקרה, לצד מסים קבועים נוספים. מעבר למס, יש להביא בחשבון נוטריון, בדיקות משפטיות וטכניות, תיווך, תרגום, רישום, שיפוץ וריהוט. המספר המדויק צריך להיבדק לכל נכס לפני חתימה, משום שסיווג הנכס ומבנה העסקה משפיעים באופן מהותי על העלות.

לפני קניית דירה באיטליה חשוב לבדוק מי הבעלים הרשום, האם קיימים שעבודים או עיקולים, האם תוכניות הנכס תואמות למצב בפועל והאם בוצעו שינויים ללא היתר. בדירות בבניין משותף יש לבדוק גם חובות ועד בית, פרוטוקולים של אספות דיירים, עבודות גדולות שמתוכננות בבניין והוצאות חריגות שכבר אושרו. בנכסים ישנים מומלץ להזמין בדיקה הנדסית שתבחן רטיבות, גג, מערכות חשמל ואינסטלציה, חלונות ובידוד. כאשר הנכס מיועד להשכרה, יש לבדוק גם את כללי העירייה, רישוי מקומי והאם מותר להפעיל בו השכרה קצרה או תיירותית.

רכישת נדל"ן ביוון כוללת בדרך כלל הוצאת מספר מס יווני, בדיקת מסמכי הבעלות, בדיקה הנדסית ותכנונית, תשלום מס הרכישה וחתימה על הסכם בפני נוטריון. לאחר החתימה יש לרשום את הזכויות במרשם המקרקעין או בקדסטר הרלוונטי. בדירה ביוון חשוב לבדוק את מצב הבניין, הוצאות משותפות, התאמה להיתרי הבנייה והאם קיימות חריגות. בנכס תיירותי או בבית ביוון המיועד להשכרה קצרה יש לבדוק מראש את כללי הרישוי והדיווח, משום שהם עשויים להשתנות לפי סוג הנכס, השימוש והמיקום. מומלץ לבצע את התהליך באמצעות עורך דין ומהנדס מקומיים שאינם תלויים במוכר.

ברכישת דירה ביוון, מס העברת המקרקעין הוא בדרך כלל שלושה אחוזים מהשווי החייב במס ומשולם לפני חתימת הסכם המכר. לאחר הרכישה חל בדרך כלל מס נכס שנתי הנקרא ENFIA, המחושב לפי מאפייני הנכס והזכויות בו. בנוסף יש להביא בחשבון שכר נוטריון, עורך דין ומהנדס, רישום בקדסטר, תיווך, תרגום ועלויות בנקאיות. אם הדירה ביוון מיועדת להשכרה, יש לבחון גם את מס ההכנסה המקומי, חובות דיווח והוצאות ניהול. העלות הכוללת תלויה מאוד בשווי לצורכי מס, במיקום, בגיל הנכס ובשאלה האם נדרש שיפוץ או הסדרה תכנונית.

שוק הנדל"ן בגרמניה נחשב מוסדר, אך לכל עיר ומדינה פדרלית מאפיינים שונים. הסכם רכישת מקרקעין נחתם בפני נוטריון, והבעלות מושלמת באמצעות רישום במרשם המקרקעין. לפני רכישת דירה בגרמניה יש לבדוק את נסח הרישום, מצב השכירות, זכויות הדייר, פרוטוקולים וקרן התחזוקה של הבית המשותף. בדירה שכבר מושכרת, חוזה השכירות עובר בדרך כלל עם הנכס ולכן חשוב להבין את דמי השכירות, מנגנון העדכון, פיקדון הדייר והגבלות מקומיות. בנוסף, כדאי לבדוק ביצועים אנרגטיים, עבודות צפויות בבניין והאם קיימת מגבלת שכר דירה באזור.

להרחבה: השקעות נדל"ן באירופה.

ברכישת דירה בגרמניה חל מס העברת מקרקעין, Grunderwerbsteuer, בשיעור המשתנה בין המדינות הפדרליות ונע בדרך כלל בין שלושה וחצי אחוזים לשישה וחצי אחוזים. בנוסף קיימות עלויות נוטריון ורישום במרשם המקרקעין, ולעיתים דמי תיווך בהתאם למבנה העסקה ולדין המקומי. לאחר הרכישה חל מס נכס עירוני שנתי, Grundsteuer, וכן הוצאות בניין, ביטוח, תחזוקה וניהול. בדירה להשקעה יש להפריד בין הוצאות שניתן להעביר לשוכר לבין הוצאות שנותרות על בעל הנכס. מומלץ להכין לפני הרכישה טבלת עלויות מלאה ולא להסתמך רק על מחיר הדירה המופיע במודעה.

אפשר לקבל מימון לרכישת נכס בחו"ל, אך אישור המימון אינו אוטומטי. בנקים באירופה בוחנים את הכנסות הרוכש, תושבותו, אזרחותו, היסטוריית האשראי, שיעור ההון העצמי, סוג הנכס ויכולת הבנק לממש את הבטוחה במקרה הצורך. לעיתים רוכש זר יקבל שיעור מימון נמוך יותר או יידרש להציג מסמכים מתורגמים, דוחות מס ואסמכתאות למקור הכספים. יש לבדוק גם את עלויות פתיחת התיק, השמאות, הביטוחים והריבית המשתנה. רצוי לקבל אישור עקרוני לפני התחייבות לעסקה, ולא לבנות את העסקה על הנחה שמימון מקומי יתקבל בהמשך.

תשואה אמיתית אינה מחושבת רק לפי שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הרכישה. יש לחשב את ההכנסה הצפויה לאחר תקופות ללא שוכר, עמלות פלטפורמה או תיווך, ניהול, תחזוקה, ביטוח, מסים מקומיים, ועד בית, תיקונים והוצאות בנקאיות. במקביל יש לכלול בהשקעה הראשונית את מסי הרכישה, הנוטריון, השיפוץ והריהוט. לכן נכון לבדוק גם תשואה ברוטו וגם תשואה נטו, וכן להכין תרחיש שמרני שבו ההכנסה נמוכה וההוצאות גבוהות מהצפוי. בנכס תיירותי חשוב במיוחד להשתמש בנתוני תפוסה ומחיר ממוצע ריאליים ולא רק בחודשי השיא.

לא כל בית באיטליה, דירה ביוון או דירה בגרמניה ניתן להפעיל באופן חופשי בהשכרה קצרה. בערים ואזורים מסוימים קיימות חובות רישום, מספר רישוי, דיווח אורחים, גביית מס תיירות, תקני בטיחות או מגבלות של הבית המשותף. לעיתים השכרה ארוכת טווח יציבה יותר ופשוטה יותר לניהול, בעוד שהשכרה תיירותית עשויה לייצר הכנסה גבוהה יותר בתקופות מסוימות אך דורשת תפעול אינטנסיבי. לפני רכישה יש לבדוק את הכללים החלים על הכתובת הספציפית, ולא להסתמך על כך שנכסים סמוכים מופיעים בפלטפורמות תיירות.

תושב ישראל נדרש בדרך כלל לדווח בישראל על הכנסות מנכס בחו"ל ועל מכירת הנכס, גם כאשר שולם מס במדינה שבה נמצא הנכס. לגבי שכר דירה מחו"ל, יחיד שהכנסתו אינה נחשבת עסקית עשוי לבחור במסלול מס של חמישה עשר אחוזים, שבו בדרך כלל לא ניתן לנכות הוצאות מלבד פחת ולא ניתן לקבל זיכוי בגין מס זר, או במסלול הרגיל שבו ניתן לבחון הוצאות וזיכוי מס זר בהתאם לדין ולאמנה. מכירת נכס בחו"ל עשויה ליצור חבות במס רווח הון בישראל וחובת דיווח. מאחר שהבחירה בין המסלולים תלויה בנתוני הרוכש והנכס, יש לקבל ייעוץ מס פרטני לפני הרכישה ובכל שנת מס.

לא בהכרח. ניתן לנהל נכס בחו"ל באופן עצמאי, אך בפועל רוב הרוכשים שאינם מתגוררים ליד הנכס נעזרים בחברת ניהול מקומית. חברת הניהול יכולה לטפל בפרסום, סינון שוכרים, מסירת מפתחות, גבייה, ניקיון, תחזוקה וקשר שוטף עם הדיירים. חשוב לבדוק מראש מה כלול בדמי הניהול, אילו פעולות מחויבות בנפרד, מי מאשר תיקונים וכיצד מתקבלים דוחות והכנסות. בפרויקטים המתאימים, קבוצת רימונים פועלת עם גורמי ניהול מקומיים כדי לאפשר לבעל הנכס לקבל מעטפת תפעולית גם לאחר הרכישה, בהתאם למודל של כל פרויקט. הצצה לפרויקטים: הפרויקטים שלנו.

הליווי של קבוצת רימונים מותאם לפרויקט ולעסקה, ויכול לכלול איתור נכסים, בדיקות ראשוניות, חיבור לעורכי דין ונוטריונים מקומיים, תיאום תכנון ושיפוץ, ריהוט והכנת הנכס להשכרה, וכן חיבור לחברת ניהול מקומית. המטרה היא לרכז עבור הרוכש את שלבי העסקה ולספק כתובת בעברית לאורך התהליך, מבלי להחליף את בעלי המקצוע המוסמכים בכל מדינה. לפני כל רכישה חשוב לקבל פירוט כתוב של השירותים הכלולים, העלויות, לוחות הזמנים, אחריות הצדדים ומודל הניהול לאחר המסירה.