השקעות בחו"ל נחשבות לבטוחות מכיוון שהסיכון שם נמוך יותר, אך גם המחירים נמוכים.
נכס שיעלה לכם בארץ מיליון שקלים בגרמניה יעלה כחצי מיליון ולעיתים גם פחות, התשואה תהיה משתלמת יותר בהתאם להשקעת ההון עבור הנכס. החיסרון היחיד שיש בהשקעות בחו"ל הוא הזמינות שלנו להגיע לנכס בכל פעם שאנו צריכים, אך חברה חיצונית או חברת ניהול פותרת את הסוגיה הזאת.

השקעות נדל"ן נחשבות בכללי לבטוחות יותר מאשר השקעות באפיקים אחרים, אך כל מקרה
חשוב להדגיש, יש שוני ניהולי בין השקעת נדל"ן בארץ לעומת השקעת נדל"ן בחו"ל, החוקים השונים חלים על המשקיעים. לכן, כאשר אתם בוחרים להשקיע בנדל"ן בחו"ל יש לקחת בחשבון שכל הידע שיש לכם עכשיו הוא רלוונטי, אך יש עוד הרבה מה ללמוד, ההמלצה הרווחת היא להיעזר בחברה המתמחה בתחום הנדל"ן, היא זו שתשקיע עבורכם.

זה גרם לכך שנדל”ן הפך בשנים האחרונות לרכיב משמעותי מסך הנכסים הכולל של הציבור, ואפיק השקעה אסטרטגי. גם החברות שמנהלות עבורנו את החסכונות: פנסיה, גמל, השתלמות וכו’ – מפנות יותר ויותר מהכסף שלנו להשקעות לא-סחירות בנדל”ן, כלומר, רכישה ישירה של נכסים.

אוקי, הכל טוב ויפה, אבל מה זה אומר להשקיע בנדל”ן? הרי נדל”ן הוא עולם ומלואו. אז נעשה רגע סדר.
קודם כל, בואו נתכנס לעולם הנדל”ן המניב, ולהשקעות לא-סחירות בנדל”ן מניב.

מהי השקעה לא סחירה בנדל”ן מניב?
השקעה לא סחירה בנדל”ן מניב מתבצעת באמצעות רכישת נכס: משרד, חנות, בניין, בית מלון, בית חולים, חוות שרתים בארה”ב – הכל זה נדל”ן מניב.
השקעה בנדל”ן מניב יכולה להיעשות גם באמצעות קרן השקעות שמתמחה בנדל”ן מניב.

מהם היתרונות של השקעה בנדל”ן מניב?
יתרון ראשון:
השקעה בנדל”ן מניב היא דרך לייצר תזרים הכנסות. הכנסות כאלה מגיעות מדמי שכירות, שעשויים להניב לכם תשואה יציבה וגבוהה יחסית. השקעה כזו גם שואפת לייצר בעבורכם רווח בעת מכירת הנכס, בעתיד.
יתרון שני:
נדל”ן מניב מייצר פיזור בתיק הנכסים שלכם. זו נקודה חשובה. לנדל”ן מניב יש מיתאם שלילי גם לאיגרות חוב וגם למניות.

בעברית: אפיקי השקעה אלה נעים בכיוונים שונים. לרוב, כשמניות ואיגרות חוב ירדו, מחירם של נכסי נדל”ן יעלה.
הטענה הזו הוכחה שוב ושוב. למשל, אפשר לקרוא על נדל”ן מניב ואיגרות חוב בעבודות מחקר שפירסמה מחלקת ההשקעות האלטרנטיביות של ג’יי פי מורגן.

כמה כדאי להשקיע בנדל”ן? זו שאלה מרכזית.
בארה”ב, למשל, מנהלים של השקעות לטווח ארוך מחזיקים בנדל”ן לא סחיר בשיעור של 10% לפחות מתוך תיק הנכסים הכולל. בישראל, חברות הביטוח המובילות, המנהלות עבור רובנו את החסכונות, מחזיקות כיום כ-5% מתיק הנכסים בנכסי נדל”ן לא סחירים, והשיעור הזה נמצא במגמת עלייה.
אז לשאלה – כמה להשקיע – אין תשובה אחת, והיא תלויה בטעמים אישיים ובהתאמה לצרכים ולציפיות שלכם מהכסף שלכם.

היתרון: ההשקעה הזו “סחירה” כי אפשר בכל רגע להחליט למכור אותה. המשמעות היא נזילות.
החיסרון הכי משמעותי: השקעה כזו לא  תקטין את הסיכון בתיק ההשקעות בטווח קצר.
כשמדובר במניות בתחום הנדל”ן, עלינו להחזיקן לטווח ארוך כדי לנטרל את התנודתיות שלהן בטווח הקצר.

למה?
כי למניות נדל”ן יש מיתאם גבוה לשוקי המניות ואיגרות החוב.
זה מאוד הגיוני בסך הכל. בתיק ההשקעות שלכם כבר יש מניות בשיעור כזה או אחר. תוספת של עוד מניות – גם אם הן בענף הנדל”ן – לא תשנה את העובדה שאלה עדיין מניות והן מושפעת מתנודות בשוק המניות.
גם לאיגרות חוב של חברות (קונצרניות) יש מיתאם גבוה יחסית לשוק המניות.

עכשיו שימו לב למשהו מעניין.
אם יש לכם את מדד S&P 500 בתיק ההשקעות (וכנראה שיש לכם), אז כיום הוא כולל בתוכו כ-30 מניות של “ריטים” – קרנות השקעה בנדל”ן מניב בארה”ב. הן מהוות כיום כ-3% מהמדד (במונחי שווי שוק).
אז אולי תגידו: הנה, זו דרך נהדרת להשקיע בנדל”ן מניב!
נכון, באופן כללי, מדד S&P 500 הוא מדד רחב שכדאי שיהיה בצורה זו או אחרת בתיק הנכסים שלנו. אבל, האם 3% ממדד S&P 500 זה מספיק? כי הרי גם המדד בעצמו הוא רק רכיב אחד מתוך כמה וכמה בתיק שלכם.

השקעה בבנק אאוט, השקעות נדלן אין!

הוותיקים זוכרים שאפשר היה להפקיד כסף בבנק, בתוכנית חיסכון או פיקדון, ולקבל תשואה טובה או לפחות סבירה. הימים האלה חלפו מהעולם. כלכלנים כבר מעלים את האפשרות של ריבית לא רק אפסית אלא אפילו שלילית. את הדברים הללו חשוב להפנים, מכיוון שזהו הרקע לכך שגם אנשים “רגילים” לא ממש בעלי הון ולא מהאלפיון העליון, צריכים להקדיש מעט זמן כדי להבין: השקעה בנדל”ן מהווה חלופה ראויה, אם מבינם במה זה כרוך. כמובן, נדגיש ונאמר שאנו מדברים על השקעה נדלנית בפרויקטים הנכונים. כאלה שעומד מאחוריהם גורם אמין. ולפני שמבצעים את ההשקעה עצמה, חשוב להגדיר את המטרה ולהבין בתוך כמה זמן אפשר יהיה ליהנות מהתשואה, על ידי מכירה עתידית או השכרה.

התשואה המרבית מתקבלת ככל ש”נכנסים” להשקעה בשלב מוקדם יותר.
כלומר, אם קונים דירה מוכנה, התשואה לא תהיה גבוהה במיוחד. אבל אם קונים דירה על הנייר, כלומר לפני שהבניה מתחילה, התשואה הולכת ועולה. במילים אחרות, למקדימים יש “זכות ראשונים” או יתרון למקדימים. ובמיוחד, מרוויחים אלא שבוחרים להקדים עוד יותר, על ידי רכישת אדמה חקלאית להשקעה. המדובר באדמה שצפויה לשנות את ייעודה. כלומר, מחירה הנוח נובע מכך שהיא מוגדרת למטרה חקלאית. אך כאשר בוחרים להיכנס לפרויקט הנכון ולהשקעה הנכונה, הרי שבתוך שנים ספורות הקרקע תופשר. שינוי הייעוד מאפשר בניה של בתי מגורים נמוכים או בתים גבוהים (הכל תלוי בתוכניות המפורטות).

הכדאיות של השקעה בנדל”ן, כיום יותר מתמיד, נובעת מעוד כמה סיבות טובות שחשוב לנו לפרוס בפניכם.
קודם כל, מדובר בהשקעה אמיתית, כלומר אלה לא עסקי אוויר. זו לא בורסה שמתנדנדת, עולה ויורדת. אמנם, זו לא השקעה שמניבה כסף מהיום למחר, אבל לטווח של כמה שנים קדימה, אין לזה תחליף. אין כמו הסולידיות של נדלן, שמים כסף ומקבלים נכס. לאדמה יש ערך ולאחר שמתרומם הפרויקט, ערך השטח משתבח וכל דירה מעלה את ערכה בצורה מאוד מרשימה. מניסיון העבר, משקיעים שקיבלו את ההחלטה בשלב הנכון הצליחו לרשום תשואה של מאות אחוזים על כספם.
איך זה אפשרי? כמו שאמרנו, צריך להיות מהמקדימים. לזהות הזדמנויות כאשר הן צצות.